Алгоритм создания ТСЖ

[Gerda]

В отношении застройщиков прокуратурой города возбуждено два уголовных дела
 
По результатам прокурорских проверок в отношении петербургских застройщиков возбуждено два уголовных дела.
Как сообщает пресс-служба ведомства, с начала 2011 года органы прокуратуры Петербурга продолжили активную надзорную работу за соблюдением законодательства в сфере долевого участия в строительстве.
В основном в деятельности застройщиков установлены нарушения законодательства при привлечении к строительству денежных средств граждан в отсутствие разрешения на строительство и на основании договоров, по форме и содержанию не соответствующих требованиям Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», градостроительного законодательства при вводе жилых домов в эксплуатацию при частично невыполненных технических условиях присоединения объектов к сетям энергоснабжения по постоянной схеме, привлечение к строительству денежных средств граждан на условиях, ущемляющих права потребителей.
Например, в деятельности ООО «Строительные системы», ООО «Стоун», ОАО «СК «ИПС», ЗАО «ЮИТ Санкт-Петербург», ЗАО «Ленжилстрой», ООО «Жилспецстрой», ООО «Строительное управление» прокуроры районов выявили факты привлечения денежных средств граждан для строительства жилых домов по договорам, содержащим условия, ущемляющие права потребителей.
ООО «СК «Импульс» и ООО «Строй-Союз» осуществляли строительство жилых домов в отсутствие разрешительной документации.
Прокуратура Невского района в деятельности ООО «ТД «Сигма» установила факт привлечения к строительству жилого дома по Рыбацкому проспекту денежных средств граждан в нарушение требований закона. Несмотря на вступившие изменения в закон, фирма, не являясь застройщиком, привлекла денежные средства граждан для строительства дома по предварительным договорам купли-продажи на основании заключенного с застройщиком договора инвестирования строительства.
Аналогичные нарушения выявлены в деятельности ООО «СИН» и ООО «ЛЭК - компания № 1».
Кроме того, в связи с нарушением должностными лицами службы государственного строительного надзора и экспертизы градостроительного законодательства при вводе в эксплуатацию жилого дома 57, лит. «А», по улице Матроса Железняка вице-губернатору внесено представление, которое рассмотрено и удовлетворено.
По факту двойных продаж ООО «Строй-Союз» в строящемся доме, расположенном между домами №№ 59 и 63 по улице Орджоникидзе, материал прокурорской проверки был направлен в СУ при УВД по Московскому району, по результатам рассмотрения которого возбуждено уголовное дело по ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество, совершенное в особо крупном размере).
Всего за истекший период 2011 года прокуроры внесли 33 представления, по результатам рассмотрения которых к дисциплинарной ответственности привлечено 20 лиц. Возбуждено 47 административных дел, из них рассмотрено и привлечено к ответственности 19 лиц, объявлено 4 предостережения. Также по результатам прокурорских проверок возбуждено 2 уголовных дела.
Полная версия материала: http://www.fontanka.ru/2011/05/16/046/

[Аркадий]

Для наглядности советую всем посетить (кто не был) дома на Энгельса 93 и 97 и посмотреть, как всё можно сделать, если домом управляет ТСЖ.

[nick]

Сегодня опубликованы поправки в ЖК:

http://www.rg.ru/2011/06/07/zhilkodeks-dok.html

[tnspn]

Теперь нужны разъяснения юриста по этим изменениям.
И не знаю, кто и как считает, но по мне - если я (или точнее меня заставляют) заключать какой-то договор с УК на данный момент, то он (договор) ДОЛЖЕН уже соответствовать ТЕКУЩЕМУ законодательству.

[nick78]

В строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. (Статья 139 ЖК РФ) Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах. http://ozpp.ru/zknd/zhil/
То есть, как будущие собственники мы имеем гарантированное законом право на создание ТСЖ. С кем и почему за него нужно бороться?
Хотелось бы узнать, как законодательно оформлено право и обязанность будущих собственников выбирать УК?
 
Что мы имеем по факту:
В большинстве случаев домами управляют – управляющие компании, созданные   застройщиками.
Застройщики не хотят передавать управление домом   собственникам квартир, которые вполне могут создать свое ТСЖ. Застройщики   создают свои управляющие компании (далее – УК) и навязывают их дольщикам,   принуждая заключать договоры с УК. При этом застройщики и УК преследуют   несколько вполне определенных коммерческих целей:

Первая - благополучно   сдать дом госкомиссии и в эксплуатацию. Дело в том, что после возведения   застройщик должен передать дом на обслуживание. Естественно, что многие   строительные компании для управления новостройками создают свои, зависимые от   них, обслуживающие организации (управляющие компании).

Созданная   застройщиком коммерческая УК, зависимая от застройщика, благополучно принимает   дом на баланс и "прикрывает" застройщика до момента истечения гарантийного   срока. После чего строительный брак и все дефекты достаются собственникам   квартир. После истечения гарантийного срока именно собственники квартир будут   нести расходы на ремонт крыши, труб и подвалов, качество которых зависит от   застройщика.

Вторая цель – скрыть отсутствие полного пакета документации   на дом, недоделок и неработающих систем снабжения дома (например, системы   газоснабжения). Создание застройщиком своей УК обеспечивает ему надежное   сокрытие отсутствия документации на дом. Дело в том, что строительство дома -   это огромный массив документации (согласования, проекты, финансово-лицевые счета   жильцов и т.п.), которые должны быть переданы застройщиком – ТСЖ как   представителю собственников квартир и восстановить которые крайне сложно. Многие   дома в Санкт-Петербурге до настоящего времени не получили документы от   застройщиков.

Третья цель УК - выжать из владельцев квартир как можно   больше денег. Застройщик и УК собирают деньги с дольщиков еще до того, как   дольщики оформят акты приема-передачи квартир и свои права на жилплощадь.
В   последующем дольщику не сообщается, какая сумма была потрачена застройщиком на   содержание его квартиры в течение полугода, и с какого момента был рассчитан   аванс квартплаты, взимаемой застройщиком за полгода. Вполне вероятно, что   потраченная застройщиком сумма на содержание квартиры, - в итоге была намного   меньше суммы, уплаченной дольщиком. Что и составит определенную выгоду для   застройщика в масштабе дома.

Четвертая цель УК - получение льгот и   дотаций со стороны регионального и муниципального бюджетов. Такие коммерческие   УК получают льготы и дотации вместо ТСЖ, созданных жителями, и после не   отчитываются в том, куда были потрачены средства.

Кроме того, УК,   созданные застройщиком, запросто передают помещения дома (подвалы, чердаки и   пр.) в аренду сторонним организациями, вывешивают рекламу на фасадах домов и   разрешают установку антенн операторов сотовой связи на крышах жилых домов без   согласования с собственниками квартир. Также внезапно устанавливаются факты   продажи УК подвалов дома и помещений, предназначенных для ТСЖ, - застройщику.   

Безразличие жильцов кончается в тот момент, когда возникают проблемы:   начинают ломаться лифты, течь трубы, расходится швы дома, выявляются множество   других скрытых дефектов. Как правило, к этому моменту интерес к дому со стороны   УК остывает.
Тогда жители начинают думать о создании собственного ТСЖ,… но   уже после истечения гарантийного срока на дом. По словам руководителя   Некоммерческого партнерства жилищных объединений и граждан "Управдом» Евгении   Юнисовой, после 2 - 3 лет эксплуатации застройщики отдают дома в таком   состоянии, что жильцы впадают почти в шоковое состояние.

Проблема   заключается также в том, что владельцы квартир порой и после нескольких лет   судебных тяжб не в состоянии определить, где кончается УК, а где начинается сама   строительная компания, т.к. УК – это организация, выполняющая волю застройщика и   зависимая от него. http://www.lenskaya19.ru/viewtopic.php?t=36

Какие из вышеперечисленных пунктов не описывают наш сценарий?
 

 
Похоже, что по-поводу создания ТСЖ будущими владельцами квартир-это пробел в законодательстве. Такого ТСЖ я ещё не встречал и не слышал. ЖК РФ прямо определяет, что ТСЖ создают собственники квартир. А собственником можно стать только после регистрации квартиры в ФРС.

[Roman Borisovich]

Добрый день!
Согласно поправок в ЖК РФ от 06.06.2011 г., ТСЖ могут создать только собственники, норма о возможности создания будущими собственниками исключена.
Теперь органы МСУ в течение 10 дней со дня ввода дома в эксплуатацию, проводят конкурс по выбору УК.

[nick]

Роман Б. очевидно," троянский конь" от ГС. И мордочку убрал. Верить нельзя. Телефон липовый, проверял.

[Roman Borisovich]

День добрый!
Называйте как хотите. Я за действия по реализации конструктивных предложений. Но единственно, что вижу - топтание на месте.
Кто-нибудь написал жалобу в Прокуратуру, Роспотребнадзор, Росреестр, претензию, иск к ГС?

[nick]

Роман Борисович, приношу свои извинения. Действительно, я ошибся. Я неправильно внес Ваш телефон в память, поэтому не смог в течении нескольких дней дозвониться, все время шел сбой, а перепроверить не догадался. Еще раз прошу извинить. Весьма сожалею.

[Roman Borisovich]

Извинения приняты. Все нормально, без обид 

[nick]

 

[nick78]

Добрый день!
Согласно поправок в ЖК РФ от 06.06.2011 г., ТСЖ могут создать только собственники, норма о возможности создания будущими собственниками исключена.
Теперь органы МСУ в течение 10 дней со дня ввода дома в эксплуатацию, проводят конкурс по выбору УК.

Я думаю, что принятые поправки имеют силу на вновь состоявшиеся отношения. Закон обратной силы не имеет. Или я не прав?

[nick78]

День добрый!
Называйте как хотите. Я за действия по реализации конструктивных предложений. Но единственно, что вижу - топтание на месте.
Кто-нибудь написал жалобу в Прокуратуру, Роспотребнадзор, Росреестр, претензию, иск к ГС?

Да, Роман Борисович, пишут и обращаются. Только народ, в силу разных причин, одни не верят в справедливость, а другие или бояться, или не хотят в силу лени: что воля, что неволя - всё едино.

[Nasa]

Уважаемые, надеюсь, будущие соседи. Давно уже отсматриваю форум, т.к. тщусь надеждой купить 3-шку в Северной Долине (после продажи моей однушки). Страшновато приобретать из-за наличия ПДДУ. Напугало название ролика по ТВ100. Однако, когда посмотрела его суть, даже на душе полегчало... Дело в том, что свою 1-шку приобретали года 3 назад у ГДСК. Так вот проблемы битых/отсутствующих стеклопакетов, отсутствие горячей воды, электричества и неработающие лифты были. По акту составляли претензии и их устраняли - долго не то слово. К слову ГДСК считаю одной из лучших строительных компаний Питера.
А теперь ближе к теме: про УК и ТСЖ. По-моему, схема у всех примерная. У нас было так: при подписании акта приемки-передачи, дали заполнить бюллетень заочного собрания собственников, где была кандидатура председателя ТСЖ - человека от ГДСК, у которого есть квартира в доме, тарифы и решение моздать ТСЖ. При этом до этого у нас уже была квитанция на оплату КУ за 6 месяцев. Договор с УК был на 5 лет и подписывался лично нами как собственниками квартиры. Т.к. уже был опыт общения с ГДСК (родители покупали у них квартиру) - подписали (не то, чтобы спокойно, но желание поскорее въехать в квартиру победило над желанием искать правду).
В итоге по прошествии чуть более года у нас организовалось ТСЖ под предводительством того самого фиктивного председателя и летом была попытка провести очное собрание собственников. (К слову фиктивный председатель подписал доверенность на передачу своих полномочий представителю УК). Несмотря на активное обсуждение на форуме (у нашего дома тоже есть форум, могу кинуть ссылку) и, в принципе, информирование от ТСЖ-УК было, на встречу пришло!!! около 20% собственников (а дом у нас 17-ти этажный с двумя парадными). Поэтому решение принималось в результате опять на заочном собрании. В результате этого собрания нами было переизбрано правление ТСЖ (на наш дом нашлось!!!только 4 женщины - все с маленькими детьми, которые решились выдвинуть кандидатуры, чтобы хоть как-то начать влиять на управление домом). Всех нас и избрали. Не буду говорить, что верю результатам заочного голосования, т.к. тарифы, которые нам предлагали были тоже несовсем приемлимыми. Было большое желание и поревизить УК-ТСЖ (в том числе, и у Вашего покорного слуги), но желание разбилось о быт и заботы. В результате мы, правление избрали председателя, которому... тут же предложили подписать опять доверенность с УК... Снова были баталии на форуме, но женщине без опыта и с маленьким ребенком (при том, что есть еще двое) было сложно определиться и после корректировки текста доверенности, она ее-таки подписала. В настоящее время, наш председатель хочет сложить с себя полномочия.
Общение с УК постоянно идет с боями, но идет. Впрямую они стараются закон не нарушать.
К чему это я, собственно... А к тому, что Евген очень здраво оценивает ситуацию и имеет смысл к этому прислушаться. А вот соображения Романа Борисовича пригодятся попозже, когда будет реальная возможность собрать КВОРУМ ОЧНОГО общего собрания собственников.
Мы для себя увидели возможность собрать кворум только посредством сбора доверенностей с собственников (но это у нас пока находится на стадии теории, на практике пока не действуем, хотя у нас месяца через 2 и будет общее собрание собственников). Не знаю, писали ли тут, но голосование проходит кв. метрами, а не лицами, соответственно именно собственников 3-комнатных квартир имеет смысл "окучивать" в первую очередь.
В соседнем с нами доме новоизбранный председатель ТСЖ - активная женщина решила не подписывать доверенность с УК. Долго же ее прессовали, но потом сдались и в итоге, все, что она делает, подписывает счета и договора сама. Так что вдохновленные ее примером, при переизбрании нашего председателя тоже не будем подписывать доверенность.
Забыла сказать, что списки членов ТСЖ мы пока тоже не видели, но уверена, после нескольких склок и их нам дадут.
Конечно, наш пример, не может означать, что и у Вас будет все так же безоблачно... Но вероятность есть...

[Зия]

Очень показательный пример! В недалеком прошлом тоже имел подобный опыт .... Но! В случае Nasa был 2-х подъездный дом, в моем - вообще из одного парадного... А теперь прикиньте (помножьте) все изложенные проблемы на то количество потенциальных членов ТСЖ, которое мы имеем на сегодняшний день  в Сев.Долине! Надо иметь очень сильно мотивированных "собственников жилья", которые не просто будут готовы взяться за организацию ТСЖ в СД, но и смогут довести это дело до конца! Банальный энтузиазм здесь не прокатит! Тут спецы нужны - мы готовы кандидатуры в правление предложить? На первом этапе создания ТСЖ это должны быть юристы,причем имеющие опыт именно в делах подобного рода - их есть у нас? А оно им надо забесплатно? А потом - когда придет пора принимать дом на баланс ТСЖ - поднимите руку, кто с этим готов справиться? Я вот лично готов организовать проведение тендеров... хоть завтра.... даже один - на посадку деревьев хотя бы