Рынок недвижимости перешел в стадию «пациент скорее жив, чем мертв». Толчком для оживления стало начало продаж квартир в жилом квартале «Северная долина».
«Вброшенное» на рынок большое количество квартир эконом-класса подстегнуло покупательскую активность. Небывалый для посткризисного времени объем продаж позволил участникам рынка заявить о восстановлении отрасли. Правда, с существенными оговорками.
«Наиболее высокий спрос был зафиксирован во второй половине апреля, майские праздники несколько снизили активность потенциальных покупателей, - прокомментировала ситуацию Елена Амирова, директор департамента долевого строительства АРИН. - Можно сказать, что спрос за апрель-май вырос на 30-40%». Однако эксперт отмечает, что этот показатель — своего рода «среднесуточная температура по больнице». «Эти цифры во многом обусловлены успехом проекта «Северная долина». Отсюда и пропорциональный рост продаж», - подчеркивает она, воздерживаясь от заявлений об окончании кризиса.
«Квартиры эконом-класса относятся к разряду самых ходовых, и на рынке уже отмечался их дефицит. Поэтому ничего удивительного в успешном старте "Северной долины" нет, - считает и аналитик ИК "Энергокапитал" Александр Игнатюк. - Продажи в комплексах «Балтийская жемчужина» и «Северная долина» будут сохраняться на довольно высоком уровне. Тем более, что сейчас отмечается оживление инвестиционного спроса - люди поняли, что деньги лучше всего вкладывать в недорогое жилье, которое можно будет позднее быстро продать».
Согласен с тем, что сегодняшнее оживление рынка первичной недвижимости связано главным образом с появлением в продаже квартир эконом-класса в качестве объектов для инвестиций и Максим Чернов, генеральный директор риэлтерской компании «Адвекс-Московский». «Сейчас у населения скопилось денег на сумму приблизительно 7 триллионов 630 миллионов рублей, - рассуждает он. - Но эти деньги не могут лежать мертвым грузом, поэтому их принялись вкладывать в недвижимость, причем наиболее ходовую — небольшие квартиры низкоценового сегмента». Эксперт считает, что застой, который переживал рынок недвижимости в течение трех первых месяцев 2009 года, был связан не столько с отсутствием спроса на жилье, сколько с дефицитом адекватного предложения.
Впрочем, оживление коснулось не строительной отрасли в целом, а только одного-единственного сегмента рынка. Производители строительных материалов демонстрируют стойкий пессимизм.
Не лучше обстоит положение и с другими строительными материалами. По данным исследования, проведенного специалистами компании «Трэйсер» в ноябре 2009 года, рынок строительных материалов достиг своего дна. И никакого улучшения на 2010 год аналитики не предсказывают.
Наоборот, по прогнозу экспертов, в дальнейшем только продолжится падение спроса на стройматериалы. Лидерами снижения объемов выручки в ближайшее время будут цемент (известь, гипс) – объемы выручки уменьшатся на 44,11%; изделия из обожженной глины (кирпич, черепица и пр.) – на 35,02%; бетонная смесь – на 32,63%. Меньше всего пострадают пиломатериалы — в этом сегменте ожидается падение объемов выручки только на 17,13%.
По всей видимости, строительная отрасль понемногу перестает быть ведущей для российской экономики. «Я смотрел отчеты по лесной отрасли, которая сейчас демонстрирует рост, - подтвердил этот вывод Александр Игнатюк. - И поставка леса для целей строительства находится в разделе отстающих. Хотя ведь основная сфера потребления леса - сектор коттеджного домостроения меньше всего пострадал во время кризиса да и вообще активно развивается в последнее время. Что уж говорить об остальных видах недвижимости?»
Оснований для пессимизма у производителей строительных материалов более чем достаточно. «Из-за падения объемов строительства в Петербурге дела (на рынке цемента — ред.) обстоят хуже, чем в других регионах. Например, в прошлом году город и Ленобласть испытали наибольшее падение спроса среди всех регионов России», - рассказал «Строительному еженедельнику» генеральный директор компании «БазэлЦемент» Дмитрий Савенков.
Сейчас, по мнению экспертов, можно говорить только о некотором «общем тренде», да и то - в привязке к предыдущему «провальному» году. По сравнению с аналогичным периодом 2009-го на рынке действительно отмечается оживление. «Но на докризисный уровень мы выйдем еще очень не скоро, - добавляет Игнатюк. - Сейчас завершаются начатые ранее проекты, но нового строительства практически не начиналось. Поэтому самым тяжелым для рынка окажется следующий, 2011 год, когда действительно можно будет говорить о дефиците предложения».
Заметим, что путем несложных арифметических подсчетов легко прийти к выводу о том, что дефицит предложения может наступить уже в первом квартале 2011 года. Всего в «Северной долине» к продаже предлагается в домах первой очереди 5478 квартир. Если взятые на старте темпы продаж — 350 договоров в месяц — сохранятся, то ликвидное предложение на рынке закончится через 15 месяцев. После чего опять начнется застой.
«Сейчас ситуация очень напоминает ту, которая была в начале 2005-го года, - охарактеризовал положение дел Максим Чернов. - Тогда после кризиса 2004-го остановились все стройки, а в 2006-м начался дефицит жилья. Как следствие — вспыхнул ажиотажный спрос, и цены рванулись в заоблачные высоты». «Очень хотелось бы избежать повторения этого сценария, - признается он. - Предложение на любом рынке должно превышать спрос, только в этом случае можно говорить о каком-то качестве продукта».
Однако сегодняшняя ситуация пока не внушает участникам рынка оптимизма. Сейчас, по оценке экспертов, с уверенностью можно говорить только о двух крупных проектах, которые будут завершены - «Балтийской жемчужине» и «Северной долине». «Жемчужина» - проект, в первую очередь, политический, он важен для города как гарантия дальнейшего сотрудничества с Китаем в других областях экономики, поэтому власти будут вытягивать его всеми силами. «Северная долина» - проект «Главстроя», эта компания относится к категории стратегических партнеров Петербурга, и для нее Смольный пойдет на всевозможные послабления, - пояснил один из аналитиков. - Остальным девелоперам придется пробиваться сквозь все трудности самостоятельно».
Кира Обухова, "Фонтанка.ру"
