Оплата по соглашению

[kirych]

Всем доброго дня!
   Собираюсь купить квартиру в Долине. Получил от агента 3 документа (во вложении): Соглашение об обеспечении исполнения обязательств, ПДДУ, ДДУ.
 
  Вопрос в следующем: в соглашении п.2. прописано: В обеспечение  исполнения своих обязательств по Предварительному договору, включающих  в себя, но не ограничивающихся, заключением Основного договора, а также  возмещением возможных убытков, вызванных неисполнением такой  обязанности, Сторона 2 передает (вносит) Стороне 1 денежные средства ...
   
    и далее: Сторона 2 обязуется указать следующее назначение платежа:  "Оплата по соглашению ____ от "___" ____ 201__г., НДС не облагается";
   
  НО! Предметом Предварительного договора является обязательство  заключить Основной договор и там речи нет об оплате средств за  квартиру. В ПДДУ прописаны условия ДДУ и указаны условия оплаты по ДДУ.
   
    Таким образом, на мой взгляд при такой трактовке нет ОДНОЗНАЧНОГО определения платежа, как платежа за квартиру.
   
    Т.е. по моему мнению правильным было бы изложить п.2 Соглашения  иначе, внося таким образом ясность или вообще добавить какой либо пункт, в котором однозначно было бы  указано, что данный платеж является частичным покрытием  платежа по Основному договору (ДДУ).
   
  Адресовал вопрос юристу, жду ответа.
  Хотелось бы услышать и Ваше мнение.

[Серж Михайлович]

Всем доброго дня!
   Собираюсь купить квартиру в Долине. Получил от агента 3 документа (во вложении): Соглашение об обеспечении исполнения обязательств, ПДДУ, ДДУ.

1. Дайте по башке своему агенту, поскольку те документы, которые он Вам прислал уже два месяца как изменены Главстроем и никакого отдельного соглашения, по которому вносятся деньги, не подписывается
 
 

 
  Адресовал вопрос юристу, жду ответа.
  Хотелось бы услышать и Ваше мнение.

2. Ну я юрист, но моего мнения по своему вопросу Вы не услышите, так как:
а) см. п.1.
б) почитайте данный форум, другие форумы и тематические группы по северной долине, вопрос поднимался неоднократно, просто не ленитесь
в) я не Ваш юрист, который надеюсь квалифицированно и не бесплатно Вам ответит

[kirych]

Пообщался с агентом. Меня уверяют, что неделю назад подписывали именно такие документы. Завтра буду в ГС, там видимо все и выясню. Вообще говоря, вся эта ситуация мягко говоря юридически некорректна. Моментов в ПДДУ, направленных против Дольщика просто куча. На основании таких договоров можно просто кинуть человека на деньги и ничего потом не докажешь (посмотрите хотя бы п.5.3 ПДДУ).

Кажется никого здесь это особо не волнует? Есть тут кто-нибудь кто в последнее время ПДДУ подписывал? Можете его показать? Как платили?

[GalinaT]

У меня вот какой вопрос возник. Сегодня я подписала ПДДУ и ДДУ, но на руки мне дали пустые, не подписанные договора. Все подписанные остались у них. Мне их дадут после регистрации ?????
Вообще читая договора нашла много противоречий:1 в ПДДУ п.2.8 написано ....при этом любой платеж по Основному договору осуществляется не ранее даты его государственной регистрации........ далее п.3.1 ...участник долевого строительства обязан внести застройщику денежные средства в размере.... ..3.2 ...в течение 7 дней с даты заключения ПДДУ
в ДДУ п.3.3.1  оплата цены договора осуществляется участником долевого строительства в следующем порядке:..... за счет собственных средств в срок не позднее 7 дней со дня получения из регистрирующего государственного органа договора со  штампом о государственной регистрации..
Мне нужно внести первый взнос, но страшно(((( что договора нет никакого подписанного(

[Supernikita]

У меня вот какой вопрос возник. Сегодня я подписала ПДДУ и ДДУ, но на руки мне дали пустые, не подписанные договора. Все подписанные остались у них. Мне их дадут после регистрации ??? ??
Вообще читая договора нашла много противоречий:1 в ПДДУ п.2.8 написано ....при этом любой платеж по Основному договору
осуществляется не ранее даты его государственной регистрации........

Насколько я понимаю, это требование 214 закона. Мне так и говорили, что они не могут брать деньги по ДДУ до его вступления в силу, т.е. после его регистрации.

далее п.3.1 ...участник долевого строительства обязан внести застройщику денежные средства в размере.... ..3.2 ...в течение 7 дней с даты заключения ПДДУ

 
Как там сформулировано: "В обеспечение исполнения обязательства". Собственно говоря, в этом и заключается смысл ПДДУ - получить деньги раньше заключения ДДУ.

  в ДДУ п.3.3.1  оплата цены договора осуществляется участником долевого строительства в следующем порядке:..... за счет собственных средств в срок не позднее 7 дней со дня получения из регистрирующего государственного органа договора со  штампом о государственной регистрации..

 
Все экземпляры ДДУ остаются у застройщика для передачи их на регистрацию. Как мне говорила моя менеджер, после заключения ДДУ считается, что деньги перечисленные по ПДДУ считаются выплачеными в обеспечение ДДУ. Т.е. мне ничего делать не надо. Тут может отличаться ситуация. Вроде раньше платили 30%, а остальную часть после ДДУ.

  Мне нужно внести первый взнос, но страшно(((( что договора нет никакого подписанного(

После того, как вы подпишете, договоры передаются на подпись директору и через пару дней вы получаете обратно ПДДУ и договор об услугах. ДДУ вам не дают, они понесут их на регистрацию.

[Supernikita]

Пообщался с агентом. Меня уверяют, что неделю назад подписывали именно такие документы. Завтра буду в ГС, там видимо все и выясню. Вообще говоря, вся эта ситуация мягко говоря юридически некорректна. Моментов в ПДДУ, направленных против Дольщика просто куча. На основании таких договоров можно просто кинуть человека на деньги и ничего потом не докажешь (посмотрите хотя бы п.5.3 ПДДУ).

 
Ну, это типа перепродать нельзя до заключения ДДУ без согласия застройщика. Ну и чего такого?

  Кажется никого здесь это особо не волнует? Есть тут кто-нибудь кто в последнее время ПДДУ подписывал? Можете его показать? Как платили?

У меня такое ощущение. Хотя, возможно действительно где-то раньше это все обсуждалось и надо просто поискать. Но создается впечатление, что людей больше интересуют разные мелочи, типа застекления лоджий ;-)

Сами образцы всех договоров лучше попросить в офисе ГС.

Насколько я помню, в самом неблагоприятном случае, если основной договор не будет подписан вовремя, то ПДДУ истекает 31 марта и в течение 90 дней застройщик обязан вернуть все деньги.

[kirych]

Пообщался с агентом. Меня уверяют, что неделю назад подписывали именно такие документы. Завтра буду в ГС, там видимо все и выясню. Вообще говоря, вся эта ситуация мягко говоря юридически некорректна. Моментов в ПДДУ, направленных против Дольщика просто куча. На основании таких договоров можно просто кинуть человека на деньги и ничего потом не докажешь (посмотрите хотя бы п.5.3 ПДДУ).

 
Ну, это типа перепродать нельзя до заключения ДДУ без согласия застройщика. Ну и чего такого?

Может нумерация пунктов у нас отличается, но я имел ввиду вот такую фразу: п.5.3. При расторжении Предварительного договора или при  прекращении обязательств Сторон по нему в связи с истечением срока, в течение  которого Сторонами должен был быть заключен Основной договор, Участник долевого  строительства утрачивает право на заключение Основного договора

Т.е. если в ПДДУ указано, что ДДУ д.б. заключен в течении, например, месяца, то по истечении месяца Вы утрачиваете право заключить ДДУ!!!

Т.е. если регистрация договора по каким либо причинам (а от Вас это никак не зависит) не состоиться за этот срок, то последствия - см. выше.

[Весна]

Мне кажется Вы путаете понятия "заключение договора" и "регистрация договора".
Договор считается заключенным с даты подписания всеми стороными. А далее уже идет регистрация.

[kirych]

Мне кажется Вы путаете понятия "заключение договора" и "регистрация договора".
Договор считается заключенным с даты подписания всеми стороными. А далее уже идет регистрация.

Не путаю. Почитайте 214-ФЗ и сам договор. Везде четко указано, что ДДУ считается заключенным ТОЛЬКО после регистрации.

Кстати позвонил в Комитет по строительству. Мне сказали, что на начало 2011 года у них намечена комплексная административная проверка Главстроя по факту нарушения закона, в частности не заключения ДДУ без ПДДУ.

[Серж Михайлович]

Мне кажется Вы путаете понятия "заключение договора" и "регистрация договора".
Договор считается заключенным с даты подписания всеми стороными. А далее уже идет регистрация.

Это общее правило... для договоров, подлежащих государственной регистрации ( в частности ДДУ), действует специальная норма.

Пункт 3 Статья 433 Гражданского кодекса РФ.
Момент заключения договора

3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

[Серж Михайлович]

kirych, в какой очереди строительства Вы приобретаете квартиру? Во второй или в первой? Может быть от этого путаница с разными договорами. Первую очередь строительства ( корпус 5, 8,9) продают сейчас по ПДДУ и ДДУ, подписываемыми одновременно, без отдельных соглашений об обеспечении.
По каким договорам продают вторую очередь (1 корпус) я, если честно, не знаю...

[Весна]

Эх, а была надежда, что все не так рискованно...
Проверка кстати совсем не лишняя будет, хотя думаю, что о ее результатах "простые смертные" все равно ничего не узнают...
 
По поводу различных схем в оформлении документов между 1 и 2 очередями вполне возможно. Сама покупала в первлй очереди и действительно ПДДУ и ДДУ подписывались одновременно.

[kirych]

kirych, в какой очереди строительства Вы приобретаете квартиру? Во второй или в первой? Может быть от этого путаница с разными договорами. Первую очередь строительства ( корпус 5, 8,9) продают сейчас по ПДДУ и ДДУ, подписываемыми одновременно, без отдельных соглашений об обеспечении.
По каким договорам продают вторую очередь (1 корпус) я, если честно, не знаю...

Собираюсь покупать в 1-м корпусе. Хотел сначала в 9-м, но там остались только 2 последних этажа. Я уже покупал квартиру, что такое новостройка знаю. Без лифта 24-й этаж - отказать. Да и с ребенком жена в случае чего не дойдет боюсь. Поэтому выбор пал на 1-й корпус.

Сегодня буду обсуждать договора. Посмотрим. Отпишусь по результатам. А насчет безопасности, то риск при такой схеме сделки максимальный.

[Серж Михайлович]

Пообщался с агентом. Меня уверяют, что неделю назад подписывали именно такие документы. Завтра буду в ГС, там видимо все и выясню. Вообще говоря, вся эта ситуация мягко говоря юридически некорректна. Моментов в ПДДУ, направленных против Дольщика просто куча. На основании таких договоров можно просто кинуть человека на деньги и ничего потом не докажешь (посмотрите хотя бы п.5.3 ПДДУ).

Кажется никого здесь это особо не волнует? Есть тут кто-нибудь кто в последнее время ПДДУ подписывал? Можете его показать? Как платили?

Подписывал ПДДУ неделю назад, оплачивал по ПДДУ, данная оплата идет в качестве обеспечения обязательства Дольщика по заключению Основного договора ДДУ. После регистрации ДДУ данная оплата в течение 7 дней засчитывается в счет оплаты по ДДУ.
Пять минут свободных у меня есть, попробую объяснить Вам на пальцах почему Застройщик заключает ПДДУ.
Итак:
1) Принятие денег по незаключенному ДДУ ( а заключенным ДДУ, как мы с Вами уже знаем, становится только с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СПб и ЛО) запрещено законом, а именно.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ(ред. от 17.06.2010)"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Пункт 2 Статьи 3.2.
Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

За несоблюдение данного требования на застройщика может быть наложен штраф:

Статья 14.28 Кодекса об административных правонарушениях.

Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

1. Привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством,
-влечет наложение административного штрафа  на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.

2) Представим себе ситуацию, что застройщик подписывает с Вами ДДУ, при этом не берет с Вас никаких денег и готовится отправить ДДУ на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СПб и ЛО.  То есть с момента как Вы подписали ДДУ квартира исключена из продажи полностью, застройщик, не получив от Вас ни копейки, ждет покорно регистрации.  При этом для регистрации Вы сами должны собрать ряд документов   (доверенность, нот. согласия и т.д.) и совершить ряд действий ( оплата   госпошлины). На это в общем случае уходит 2-3 рабочих дня, т.е. фактически неделя. Регистрация ДДУ, кстати говоря государственная - это к вопросу о том на кого надо действительно жаловаться, должна по закону идти 5 рабочих дней, а на практике растягивается на 1-1,5 месяца.
Ну вот наконец прошло 1,5-2 месяца с момента как Застройщик снял с продажи квартиру и получил наконец зарегистрированный ДДУ. За это время напоминаю Вам Застройщик не получил не копейки от Вас как дольщика на строительство дома ( а ведь суть дольщика, как раз и заключается в финансировании строительства).
Поехали дальше... ДДУ зарегистрирован, а значит заключен - ура! теперь по нему можно брать деньги. В стандартном ДДУ Главстроя прописан срок оплаты 7 дней - с момента регистрации Договора. Главстрой ждет еще неделю, однако, представим себе ситуацию, что дольщик не платит по каким то причинам. Так вот, если дольщик не платит, то застройщик, максимум что может сделать по закону - это подождать два месяца и расторгнуть ДДУ с дольщиком. Расторжение договора, кстати также нужно зарегистрировать в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СПб и ЛО, а это еще недели 2.
В ИТОГЕ имеем: прошло 4,5 месяца с момента подписания ДДУ с дольщиком, застройщик так и не получил ни копейки на строительство дома, а квартира, все это время была выведена из продаж. Хорошие риски?

Вот именно поэтому застройщик заключает ПДДУ, по которому, Вы вносите денежные средства, которые обеспечивают серьезность Ваших намерений на покупку квартиры. Ваши риски, при том что застройщик не мошенник, не превышают риски самого застройщика.

[Серж Михайлович]

Эх, а была надежда, что все не так рискованно...
Проверка кстати совсем не лишняя будет, хотя думаю, что о ее результатах "простые смертные" все равно ничего не узнают...
 

К сожалению, проверка не будет лишняя, только для самих проверяющих - в плане получения проверяющими наличного бабла с застройщика, кстати нашего с Вами бабла, ведь коррупционная составляющая уже заложена в стоимость квадратного метра жилья...

Вот на кого действительно нужно было жаловаться, так это на регистрирующий орган.