Чаще всего поводом для создания города-спутника становится либо вывод старых заводов, либо создание новых крупных предприятий. Попросту говоря – необходимость разгрузить мегаполис.
Хорошую религию придумали индусы Специалисты делят города-сателлиты на несколько типов – производственные, военные, наукограды, курортные, спальные, наконец смешанные, где всего понемногу. «Чаще всего поводом для создания ГС является либо вывод из мегаполисов и городских центров старых заводов, либо создание новых крупных предприятий, — поясняет А. Негребецкая. — Самый показательный пример – формирование возле Самары города Тольятти, где расположился такой гигант, как ВАЗ.
Основная функция спальных городов — разгрузить мегаполис. Рабочие места, кроме как в социально-бытовой сфере, не предусматриваются — люди здесь лишь ночуют и отдыхают, а работают преимущественно в мегаполисе или областном центре. Хотя со временем такой город может поменять статус и назначение. Например, Зеленоград задумывался как спальный район, но постепенно превратился в центр электронной промышленности. Жилье в спальных городах возводится самых разных форматов (от коттеджей до многоэтажек), объектов инфраструктуры достаточно, вот только транспортная доступность зачастую не на высоте. «Спальные города максимально плотно застроены жильем, но не всегда комфортны. Приходится тратить достаточно много времени на дорогу, добираясь до центра притяжения – на работу, учебу, стадион, в парк, хороший ресторан…» — подтверждает И. Мошева.
Перспективный формат С развитием новых технологий, стало понятно, что в ГС по соседству с жильем целесообразно располагать и современные производства — экологически чистые, внешний вид которых не противоречит архитектурной задумке самого поселения, например, какие-нибудь «отверточные» или фасовочные фабрики. В таком городе могут быть курортные, финансовые, научные, студенческие центры, офисные и складские комплексы, бизнес- и логистические парки. Кстати, «Новое Ступино» проектируется как раз по «смешанной» схеме. В таких случаях производства выносятся на периферию, а, скажем, НИИ или университет со студенческим городком нередко оказываются в центре, что формирует «сердце» и атмосферу спутника. Другие примеры современных «смешанных» ГС – «Рублево-Архангельское» в Подмосковье (300 га, на 40 тыс. человек) и «Академический» в Екатеринбурге (1,3 тыс. га, на 325 тыс. человек). В обоих проектах предусмотрена не только возможность проживания – имеются также места для работы, учебы, отдыха и развлечений.
Ступени роста Ни один девелопер не станет сначала строить город целиком и только потом начинать реализацию жилья. Проектирование, возведение и продажи ведутся поэтапно и параллельно, как и в крупных коттеджных поселках. «Фазирование — очень важный аспект разработки и формирования ГС, — замечает А. Негребецкая. — И поскольку процесс это долгосрочный, важно учитывать и ежегодные объемы возможного спроса, и темпы сооружения, и разнообразие типов жилья, и удобство проживания первых новоселов, которых не должны беспокоить строительные работы и для которых уже должна быть создана инфраструктура первой необходимости — магазины, больницы, школы, бизнес-центры». При возведении соблюдаются правила разделения недвижимости по типам, классам, кварталам, микрорайонам. Например, в первую очередь строится экономкласс, на последнем этапе – жилье самой высокой категории. Впрочем, в большинстве своем крупные проекты нацелены преимущественно на средний класс.
Что касается цен, то в спутниках однотипная квартира может стоить процентов на 20 дешевле, чем на окраине мегаполиса — все зависит от направления и удаленности. Стоимость квадратного метра, например, в «Светлом» начинается от 28 тыс. руб. Покупателей, конечно же, привлекают не только цены, но и хорошая инфраструктура, экология. Вторичный метр в близлежащих к Москве городах стоит от 80 до 120 тыс. руб. При этом надо учитывать преимущества нового жилья в ГС — эффективные планировки придомовой территории, архитектурный стиль, использование новых строительных материалов, современную инженерию и технологии. Таким образом, новосел получает то, что за «малые» деньги невозможно найти в старом городе.
В союзе с государством «В нашей стране основная часть работ по возведению городов-спутников ложится на плечи девелоперов, — делится опытом Константин Смирнов, коммерческий директор УК «Светлый город». — На Западе же средства на это выделяет государство». Возможно, и Россия когда-нибудь придет к такому взаимодействию. Например, уместно было бы говорить о модели государственно-частного партнерства. Плюсы для застройщиков — новые возможности для бизнеса, надежные долгосрочные инвестиции, предсказуемые доходы, распределение рисков между инвестором и государством. Но это, скорее всего, произойдет не сейчас и даже не в ближайшем будущем.
«При строительстве спутника очень важно государственное участие, — подтверждает С. Мигунов. — Город должен обладать такой инженерной и транспортной инфраструктурой, которую сложно реализовать без помощи власти. И, конечно же, ключевую роль при решении вопроса о переезде в спутник должна играть доступность жилья. А потому местная власть должна пойти на уступки девелоперам – снизить цены на землю, электроэнергию, финансировать прокладку дорог, инженерной инфраструктуры. В противном случае проекты ГС превратятся в невыгодные, а значит, практически нереализуемые».
Основные крупные проекты ГС:
