Генеральный директор "Главстрой-СПб", заместитель генерального директора корпорации "Главстрой" по девелопменту ИГОРЬ ЕВТУШЕВСКИЙ за годы работы над петербургскими проектами сделал вывод: в Петербурге рынок гораздо прозрачнее и правила для строителей четче, чем в Москве. О том, какую роль в ближайшие годы в "Главстрое" отводят петербургскому бизнесу, он рассказал в интервью корреспонденту "Дом" (Приложение к газете "Коммерсант С-Петербург").
— Можете рассказать о стратегии развития компании на ближайшие годы? В Петербурге и в России в целом...
— Сам вход на рынок Северо-Запада начался с крупнейших проектов: "Северная долина", "Юнтолово", "Апраксин двор", реконструкция квартала в районе улиц Шкапина и Розенштейна. Они сами по себе задали определенную планку и потребовали высоких подходов в менеджменте, организации финансирования, привлечении архитекторов, проведении строительно-монтажных работ.
Перед "Главстроем-СПб" стоит задача стать ведущей строительной компанией в городе. Лидером не только с точки зрения объемов стройки, но и с точки зрения качества предлагаемого продукта, уровня развития технологий — управленческих и производственных. У нас уже есть позитивный опыт, и результаты, которых мы достигли, не случайны, они — следствие устойчивой практики ведения бизнеса. Например, наш проект "Северная долина" очень интересен потребителям и демонстрирует хорошую динамику развития. Успех обусловлен двумя составляющими. Это детальные расчеты в части инвестиционной и строительной, которые мы делали на предварительной стадии подготовки проекта. И непосредственно практическая реализация задуманного. В данном случае я говорю о производственной системе "Главстроя", в основу которой положены принципы lean management. Ее внедрение позволило не только довести издержки до минимальных значений и повысить уровень качества работ, но и обеспечить контроль над тем, чтобы мы не выходили за установленные пределы. Поэтому мы оптимистично смотрим на будущее "Главстроя" как в части проектов в Питере, так и в других регионах.
— С кем вы конкурируете — вы кому-то уступаете по объемам ввода, по обороту?
— ПИК, СУ-155, "Интеко". Есть сильные игроки, опытные, способные составить нам конкуренцию и по объемам ввода, и по обороту. Но для нас все же приоритетна другая система координат, в которой результативность оценивается не по валу — больше тонн, квадратных метров, а с точки зрения финансовой эффективности деятельности при постоянно возрастающем уровне качества продукции, работ и услуг. Мы будем здесь бороться за лидерство, результаты уже определенные есть, и я думаю, что здесь мы будем вне конкуренции.
— А есть ли у компании какая-то цель — строить в год столько-то?
— В советские еще времена была задача перед крупными строительными трестами — вводить миллион квадратных метров ежегодно. Такая идея есть, это говорит о том, что компания играет в высшей лиге. До кризиса "Главстрой" был близок к этой отметке, если взять в совокупности инвестиционные проекты и реализуемые в рамках госзаказа. Этот год позволит снова к ней подобраться, и достижению этой планки будут способствовать и петербургские проекты. Пока же большая часть вводится в эксплуатацию в Московском регионе.
— Кстати, в последнее время много говорят о том, что в Москве не нужно строить так много, как строилось в предыдущие годы. Вы с таким мнением согласны?
— Давайте разберемся в трендах. Первый — все хотят улучшать качество своей жизни. И люди в регионах дорастают до определенной карьерной планки, достигают определенного уровня и решают перебраться в Москву. Уровень жизни там выше, зарплаты больше. Внутренняя миграция существует. И за счет того, что в Москву прибывали все новые и новые мигранты, в докризисные годы там строилось до 5 млн кв. м жилья. И продавалось оно в среднем по $5 тыс. за кв. м. После кризиса цены несколько упали. Но давайте подумаем — что произойдет, если вводить жилья в Москве станут в 2-3 раза меньше? Мигранты все равно будут хотеть приобретать жилье — но из-за того, что объем сократился, цены начнут снова расти. А государство постоянно декларирует, что пытается удержать рост цен. Финансисты говорили, до кризиса по крайней мере, что ввод жилья можно было бы довести и до 10 млн кв. м.
Второй тренд — бюджет столицы нужно чем-то наполнять. А кроме стройкомплекса там других производственных секторов — таких же по масштабу — не создано. По имеющимся оценкам, в строительной сфере трудится в Москве около 200 тыс. человек. А если брать банки, ипотечных брокеров, другие обслуживающие сектор структуры — так и больше будет. В городе развиты социальная сфера и торговля. Но производством — созданием продукта — по большому счету занимается только строительная отрасль. И бюджет пополняется в значительной степени именно благодаря этой отрасли. Я общаюсь с представителями правительства Москвы. И сейчас уже в новой команде тоже стали задумываться — нужно строить транспортную инфраструктуру, метро — откуда брать деньги, если стройка сократится?
— Работа на строительном рынке Петербурга и Москвы — сильно отличается по правилам игры?
— В Москве этот вид бизнеса сложен для инвесторов. Отсутствует ясность в части правил землепользования и застройки, существуют определенные правовые коллизии между федеральным и городским законодательством. Распоряжения правительства столицы не могут быть основанием для работы по федеральному законодательству. В Петербурге все гораздо понятнее — провели аукцион, есть градостроительный кодекс, есть регламент, есть правила землепользования и застройки. Работаем по федеральному законодательству, продаем квартиры по 214-ФЗ.
— Какой, по вашему мнению, должна быть доля петербургского бизнеса компании в ее общем обороте?
— Мы стараемся довести ее до 30-40%, может быть, до 50%.
— А другие регионы?
— Сейчас "Главстрой" сосредоточен на строительстве в трех городах. Это Питер, текущие и перспективные проекты в Москве, где, несмотря на огромный объем работ в Петербурге, мы активно разрабатываем несколько промышленных зон города с точки зрения подготовки градостроительной документации и оформления соответствующих прав на земельные участки. И Сочи, где мы строим апартаменты олимпийской деревни.
— Почему, по вашему мнению, у нас нет таких крупных общероссийских, межрегиональных компаний? Что мешает развитию таких фирм?
— Такая структура есть, работает во многих регионах. Но занимается она не только жильем, а охватывает практически всю производственную цепочку в стройке. Строительный сектор "Базового элемента", частью которого мы являемся, — это добыча сырья и производство стройматериалов, жилищно-гражданское и инфраструктурное строительство, девелопмент и научный потенциал в виде нескольких проектных институтов. А вот что мешает крупным компаниям идти в регионы с жильем, так это ликвидность рынка, которая у нас сосредоточена в российских столицах. В Петербурге и Москве цены вернулись на докризисный уровень. А в других городах падение цен продолжается. Недавно читал — цены на недвижимость в Саратове упали за январь на 7%. Притом, что цены на цемент, металл росли. То есть там падение рентабельности бизнеса. Цены Минрегионразвития говорят, что, допустим в Саратове стоимость квадратного метра составляет 28-32 тыс. руб. А себестоимость строительства там же не сильно отличается от других регионов. Цемент и сталь имеют примерно одинаковую по всей России цену. Может быть, рабочая сила немного дешевле. Но тоже не в разы — ведь продукты в стране тоже примерно одинаково стоят. И получается, что построю я допустим за 28 тыс. рублей "квадрат", а продам — за 29 тысяч. А в цену нужно заложить еще и рисковую составляющую — ведь строительный рынок во всем мире высокорисковый. Например, риск содержится в тех же вопросах подключения к сетям. Из-за рисков и кредиты банков для строителей будут выше. И, строго говоря, я должен закладывать в продаваемое жилье тридцатипроцентную наценку, чтобы все риски были учтены. Еще один нюанс — в каждом регионе действуют свои правила, зачастую абсолютно непрозрачные. Поэтому выходить на региональные рынки смысла нет. Была бы там ликвидность, как в Китае — можно было бы приспосабливаться.
— Приобретать компании в Петербурге не планируете?
— Мы рассматриваем определенные позиции по производству стройматериалов для повышения устойчивости компании. Но пока острой потребности в этом нет. В регионе со стройматериалами сложилась вполне рыночная ситуация — цемент есть от разных производителей, в том числе даже из Мексики завозится, с бетоном вообще высокая конкуренция. Есть определенные позиции, по которым рынок сконцентрирован — допустим, по кирпичу. Но это такой стройматериал, который можно привезти и из других регионов. Наши проекты не завязаны на какие-нибудь особенные панели, поэтому риски в части стройматериалов не настолько высоки. Риск собственно один — что покупательская способность будет недостаточной.
— Землю новую покупать не будете?
— У нас земли хватит на то, чтобы возвести на ней 6 млн кв. м. Все проекты перспективные как в коммерческом плане, так и в плане загрузки компании. Построено пока 300 тыс. кв. м. Поэтому в Петербурге по крайней мере на 3-5 лет запаса хватит. А в дальнейшем решение будем принимать исходя из опыта работы здесь.
ссылка
